Grunderwerbsteuer: Optimale notarielle Vertragsgestaltung

Die Grunderwerbsteuer betrug bis zum 31.08.2006 bundeseinheitlich 3,5 % der Bemessungsgrundlage (§ 11 I GrEStG). Art. 105 IIa 2 GG überträgt den Bundesländern jedoch seit dem 01.09.2006 die Kompetenz, die Höhe der Grunderwerbsteuer in Landesgesetzen abweichend von § 11 I GrEStG zu bestimmen. Im Freistaat Sachsen wurde von dieser Option im Gegensatz zu vielen anderen Bundesländern lange kein Gebrauch gemacht. Mit Wirkung ab dem 01.01.2023 wurde jedoch auch in Sachsen die Grunderwerbsteuer erhöht: auf 5,5 %.

Mit dem Notariat Heckschen & Salomon in Dresden an Ihrer Seite können Sie sicher sein, dass alle mit dem Grunderwerb verbundenen Dokumente gesetzeskonform und aus grunderwerbsteuerlicher Sicht optimal gestaltet werden. Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags zeigen wir diesen unverzüglich beim Finanzamt an, damit Sie zügig Ihren Grunderwerbsteuerbescheid bekommen. Das ist wichtig, denn erst wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, kann die Umschreibung des Eigentums auf Ihren Namen veranlasst werden (§ 22 GrEStG). Zudem beraten wir Sie zu den vielen Sonder- und Ausnahmefällen, die das Grunderwerbsteuerrecht vorsieht.

Grunderwerbsteuersätze (Stand: 15.08.2024) – gestaffelt nach Bundesländern

Brandenburg (seit 01.07.2015), Nordrhein-Westfalen (seit 01.01.2015), Saarland (seit 01.01.2015), Schleswig-Holstein (seit 01.01.2014): 6,5 %
Berlin (seit 01.01.2014), Hessen (seit 01.08.2014), Mecklenburg-Vorpommern (seit 01.07.2019): 6 %
Hamburg (seit 01.01.2024), Sachsen (seit 01.01.2024): 5,5 %
Baden-Württemberg (seit 05.11.2011), Bremen (seit 01.01.2014), Niedersachsen (seit 01.01.2014), Rheinland-Pfalz (seit 01.03.2012), Sachsen-Anhalt (seit 01.03.2012), Thüringen (seit 01.01.2024): 5 %
Bayern (unverändert): 3,5 %

Grunderwerbsteuerpflichtige Vorgänge

Die Grunderwerbsteuer fällt mit jedem rechtswirksamen Abschluss eines Grundstückkaufvertrags an (§ 1 I Nr. 1 GrEStG).

Grunderwerbsteuer fällt jedoch nicht nur bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages an. In § 1 I GrEStG sind weitere Tatbestände geregelt, die eine Grunderwerbsteuer auslösen. Hierzu gehören:

Tauschverträge
Erwerbe im Rahmen von Zwangsversteigerungen
Abtretung von Restitutionsansprüchen

Grunderwerbsteuer fällt gemäß § 1 IIa, IIb GrEStG ebenfalls an bei der Übertragung von mindestens 90 % der Anteile an einer Kapitalgesellschaft oder mindestens 90 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen einer Personengesellschaft über einen Zeitraum von zehn Jahren. Das gilt gemäß § 1 IIa 2, IIb 2 GrEStG auch bei mehrstufigen Beteiligungsverhältnissen, also dann, wenn sich die mittelbaren Beteiligungsverhältnisse einer grundbesitzenden Gesellschaft verändern.

Über weitere Ausnahme- und Sonderfälle beraten wir Sie gerne in unserem Notariat, – ebenso wie über die Möglichkeiten einer optimalen grunderwerbsteuerlichen Gestaltung.

Bemessungsgrundlage: Welche Summe unterliegt der Besteuerung?

Die Grunderwerbsteuer fällt mit jedem rechtswirksamen Grundstückskauf an. Die Bemessungsgrundlage der Steuer ist gemäß § 8 I GrEStG grundsätzlich der Wert der Gegenleistung. Dabei zählt zur Gegenleistung im Sinne des § 8 I GrEStG jedes Entgelt, das der Erwerber aufwendet, um vom Veräußerer das Eigentum am Grundstück zu erhalten. Klassischerweise ist das der Kaufpreis, zu dessen Zahlung sich der Erwerber im Kaufvertrag verpflichtet (§ 9 I Nr. 1 GrEStG).

Neben dem Kaufpreis erhöhen auch sonstige vom Erwerber übernommene Leistungen (zum Beispiel Verbindlichkeiten des Veräußerers) und dem Veräußerer vorbehaltene Nutzungen (zum Beispiel ein zugunsten des Veräußerers eingetragenes Wohnrecht) die Bemessungsgrundlage (§ 9 I Nr. 1 GrEStG).

Schuldet zum Beispiel der Veräußerer einem Makler eine Maklerprovision und übernimmt der Erwerber im Rahmen des Grundstückskaufs diese Verbindlichkeit, dann erhöht sich dadurch die Bemessungsgrundlage. Der Hintergrund dieser Regelung ist folgender: Die übernommene Verbindlichkeit des Veräußerers stellt sich funktional als Kaufpreisersatz dar, denn der Veräußerer wird durch die Befreiung von einer Verbindlichkeit gleichermaßen wie durch eine Kaufpreiszahlung bereichert.

Auch vom Erwerber übernommene nicht dauernde Belastungen des Grundstücks erhöhen die Bemessungsgrundlage (§ 9 II Nr. 2 GrEStG). Darunter fallen grundsätzlich nur solche Lasten, die nicht übertragbar sind. Also zum Beispiel nicht übertragbare Nießbrauchsrechte und subjektiv-persönliche Reallasten. Subjektiv-dingliche Grunddienstbarkeiten, wie zum Beispiel Wegerechte, erhöhen die Bemessungsgrundlage hingegen nicht.

Nachträglich vereinbarte Leistungen können die Bemessungsgrundlage ebenfalls erhöhen (§ 9 II Nr. 1 GrEStG).

Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer selbst unterliegen keiner Besteuerung und werden nicht zur Bemessungsgrundlage hinzugerechnet.

Für den Fall des Erwerbs einer Eigentumswohnung hat der BFH entschieden, dass der auf das erworbene Teileigentum entfallende Teil der Instandhaltungsrücklage nicht die Bemessungsgrundlage mindert (BFH, Urt. v. 16.09.2020, DNotZ 2021, 280). Soweit dieser Teil kaufpreiserhöhend wirkt, entfällt auf ihn also faktisch auch Grunderwerbsteuer.

Grunderwerbsteuerbefreiung: Vorsicht vor sogenannten Koppelverträgen

Bei einem einheitlichen Vertrag über den Kauf eines Grundstücks und ein noch zu errichtendes Bauwerk fällt die Grunderwerbsteuer sowohl auf den Preis für den Grunderwerb als auch auf den Preis für die Errichtung des Bauwerks an. Durch eine Aufsplittung in Kauf- und Werkvertrag kann diese Steuer entgegen weit verbreiteter Gerüchte nicht vermindert werden. Das gilt nach der Formel des BFH immer dann, wenn zwischen den Verträgen ein enger sachlicher Zusammenhang besteht, der Erwerber also bei objektiver Betrachtungsweise als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück erwirbt.

Demgegenüber fällt keine Grunderwerbsteuer an hinsichtlich Gegenständen, die sich auf dem erworbenen Grundstück befinden ohne wesentliche Bestandteile des Grundstücks (§ 94 BGB) zu sein.

Beispiele dafür sind:

Unverbaute Baumaterialien
Heizölvorräte
Leicht demontierbare Saunen
Solaranlagen, die der Einspeisung in das Stromnetz dienen – Einzelheiten zur Abgrenzung, welche Solaranlagen hierunter fallen, finden sich im koordinierten Ländererlass der LFD Thüringen vom 14. April 2008 (LFD Thüringen 14.04.2008 S 4521 A - 24 - A 3.14)
Bestands- und Baupläne

Werden gemeinsam mit dem Grundstück in einer einheitlichen Transaktion auch solche Gegenstände erworben, dann muss der auf das Grundstück entfallende Teil des Gesamtkaufpreises für Zwecke der Grunderwerbsteuer getrennt ausgewiesen werden. Die Allokation des auf das Grundstück entfallenden Teils wird dabei nach der sog. „Boruttau’schen Formel“ vorgenommen.

Bei Einbauküchen handelt es sich nach Ansicht der Rechtsprechung jedenfalls in den neuen Bundesländern regelmäßig um wesentliche Bestandteile des Grundstücks. Ihr Wert kann grunderwerbssteuerrechtlich also nicht vom Kaufpreis in Abzug gebracht werden.

Fälligkeit und Prozedere

Die Grunderwerbsteuer wird einen Monat nach Erlass des Grunderwerbsteuerbescheids fällig (§ 15 I GrEStG). Sie erhalten den Bescheid, nachdem wir den Kaufvertrag als Ihr beurkundendes Notariat dem Finanzamt angezeigt haben. Eine weitere Voraussetzung für den Erlass des Steuerbescheides ist unsere Mitteilung an das Finanzamt, dass alle Bedingungen für die Wirksamkeit des Vertrages eingetreten sind (vgl. § 14 GrEStG).

Die Umschreibung des Eigentums auf Sie als Erwerber kann erst erfolgen, wenn die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt. Das ist die Bescheinigung des Finanzamtes, welche bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde, sowie dass keine Bedenken des Finanzamts gegen die Eigentumsumschreibung bestehen.

Wird innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss des Kaufvertrages der Vertrag aufgehoben, aufgrund eines Rücktrittsrechtes rückabgewickelt, oder der Kaufpreis herabgesetzt, so wird die Grunderwerbsteuer auf Antrag zurückerstattet (§ 16 GrEStG). Auch dabei kann Sie das Dresdner Notariat Heckschen & Salomon unterstützen.

Steuervergünstigungen

Steuervergünstigungen finden sich in den §§ 3 ff. GrEStG. Dazu gehören zum Beispiel die Steuerbefreiungen beim Erwerb von Todes wegen und im Rahmen von Schenkungen, sowie der Grundstückserwerb vom Ehegatten oder einer in gerader Linie verwandten Person. Auch im Rahmen der umwandlungsrechtlichen Umstrukturierung von Konzernen bestehen Ausnahmen von der Erhebung der Grunderwerbsteuer.

Mit Inkrafttreten des MoPeG am 01.01.2024 entfällt die bisherige Einordnung der Personengesellschaften als Gesamthand. Damit würden fortan grundsätzlich auch die Befreiungstatbestände der §§ 5, 6 GrEStG ins Leere laufen, denn sie sind ihrem Wortlaut nach nur auf die Gesamthand anwendbar. Der § 24 GrEStG bestimmt als Übergangsvorschrift bis Ende 2026 jedoch, dass rechtsfähige Personengesellschaften für Zwecke der Grunderwerbsteuer weiterhin als Gesamthand gelten. An der Anwendbarkeit der §§ 5, 6 GrEStG ändert sich daher insoweit bis Ende 2026 nichts.

Steuervergünstigungen für Eigenheimkäufer, wie sie die CDU im Bundestag und im rheinlandpfälzischen Landtag gefordert hat, sind bislang noch nicht in Gesetzesform umgesetzt worden. Experten befürworten solche Vergünstigungen, um die bei Eigenheimkäufern oftmals bestehende Eigenkapitallücke durch den Wegfall zusätzlicher Belastungen zu verkleinern.

Wir beraten Sie im Notariat Heckschen & Salomon nicht nur zur aktuellen Gesetzeslage und den bereits bestehenden Steuervergünstigungen, sondern behalten für Sie auch die Entwicklungen der Gesetzgebung im Blick, damit Sie Ihre Entscheidungen auf einer breiten Informationsgrundlage treffen können.