Grundschuldbestellung: Was Sie wissen müssen

In fast allen Fällen fordern Kreditinstitute neben der Grundschuldsumme (= Höhe des Darlehens) auch einen festen Geldbetrag – die sogenannten Nebenkosten in Höhe von 5 bis 10 Prozent des Grundschuldkapitals. Darüber hinaus lassen sie sich auch einen Grundschuldzins einräumen. Ein Zinssatz von bis zu 18 Prozent im Jahr stellt dabei keine Seltenheit dar. Die hohen Grundschuldzinsen dienen aber lediglich der Absicherung der Bank für lange rückständige Darlehenszinsen oder höhere Darlehenszinsen bei der Anschlussfinanzierung. Für den Kredit und auch die Zwangsversteigerung bleiben immer die zum Zeitpunkt der Zwangsversteigerung rückständigen Zinsen aus dem Darlehen maßgeblich.

Mit dem hohen Grundschuldzins tragen die Kreditinstitute einer Besonderheit im Zwangsversteigerungsrecht Rechnung. Denn die Grundschuldzinsen können nur für die letzten zwei Jahre vor der Zwangsversteigerung im gleichen Rang wie die Grundschuld – und damit vor rangniederen Gläubigern – geltend gemacht werden.

Wären die Grundschuldzinsen nur so hoch wie die tatsächlichen Darlehenszinsen, so wären die länger als zwei Jahre rückständigen Darlehenszinsen nicht mehr durch die Grundschuld in bevorzugter Weise abgesichert. Durch den hohen abstrakten Grundschuldzins werden auf diese Weise neben den tatsächlichen Darlehenszinsen für die letzten beiden Jahre noch zusätzlich Darlehenszinsen aus früheren Jahren bevorzugt – nämlich mit der Rangklasse der Hauptforderung – sowie die Forderung der Bank auf Zahlung von Überziehungszinsen, wenn der Vertrag seitens der Bank wegen Zahlungsverzuges gekündigt wurde.

Sie wollen der Forderung Ihres Kreditgebers nach Grundschuldbestellung nachkommen? Dann sind Sie beim Notariat Heckschen & Salomon in Dresden an der richtigen Adresse. Denn der Zweck der Grundschuld ergibt sich nicht automatisch, er muss im Detail vereinbart werden. Diese Vereinbarung – auch Zweckbestimmungserklärung genannt – regelt, für welche Forderung(en) die Grundschuld als Sicherheit dient. Das ist zunächst die Forderung der Bank auf Rückzahlung des Darlehens, das Anlass für die Grundschuldbestellung ist. Der Umfang der durch die Grundschuld gesicherten Forderungen kann jedoch darüber hinausgehen und je nach Vereinbarung unterschiedlich sein. Er sollte daher regelmäßig überprüft und den geänderten Umständen angepasst werden. Diese Überprüfung ist Teil unserer Services.

Grundsätzlich gilt, dass nur der Eigentümer das Grundstück mit Grundschulden belasten darf. Wenn Sie bereits einen Kaufvertrag geschlossen haben, aber grundbuchlich noch nicht Eigentümer des Grundstücks sind, das der Bank als Sicherungsobjekt zur Verfügung gestellt werden soll, ist die Mitwirkung des Verkäufers gefragt (Belastungsvollmacht).

Wir stellen bei der Abwicklung von Grundstückskaufverträgen mit entsprechenden Vereinbarungen sicher, dass der auf die Grundschuldbestellung hin ausgereichte Kredit nur zur Zahlung des Kaufpreises verwendet wird. Sonst besteht die Gefahr, dass der Verkäufer sein Grundstück verliert, ohne den Kaufpreis zu erhalten. Das wird verhindert, indem das Darlehen bis zur Höhe des geschuldeten Kaufpreises direkt an den Verkäufer ausbezahlt wird. Und: Das Notariat Heckschen & Salomon sichert dies ab.