Grundschuldbestellung: Was Sie wissen müssen
Bevor Banken und andere Finanzierungsinstitute einen Kredit zusagen, fordern sie vom Empfänger des Darlehens Sicherheiten. Auf diese Weise schützen sie sich vor möglichen Zahlungsausfällen. Grundstücke eignen sich wegen ihrer hohen Wertbeständigkeit besonders als Sicherheit – daher bestehen darlehensgewährende Kreditinstitute fast immer auf entsprechende Grundpfandrechte. Bei Zahlungsschwierigkeiten des Darlehensnehmers können Sie das Grundstück zwangsversteigern oder -verwalten und so Ausfälle ausgleichen. In aller Regel verlangen die Kreditinstitute neben der Besicherung durch die Immobilie auch noch Sicherheiten am übrigen Vermögen.
Die Notare Heckschen & Salomon aus Dresden unterstützen Sie in allen Fragen der Kreditsicherung – u. a. bei der Grundschuldbestellung, der Ausarbeitung und Überprüfung der Zweckbestimmungserklärung und durch Rang- oder Notarbescheinigungen. Auch in allen anderen mit dem Grundstückkauf verbundenen Fragen sind wir ein zuverlässiger Ansprechpartner.
Tragende Säulen der Kreditsicherung: Hypothek und Grundschuld
Bei den Grundpfandrechten unterscheidet man grundsätzlich zwischen Hypothek und Grundschuld. Der Unterschied besteht darin, dass die Hypothek mit der Abzahlung des Kredits an Wert verliert, weil sie an den Bestand der gesicherten Forderung (Darlehen) gekoppelt ist – die Grundschuld dagegen nicht. In der Praxis spielt die Hypothek kaum noch eine Rolle. Sie wurde von der Grundschuld weitgehend verdrängt.
Die Grundschuld wiederum kann als Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld ausgestaltet sein. Vorteil der Briefgrundschuld ist die leichtere Übertragbarkeit auf Dritte, weil dazu keine Grundbuchänderung notwendig ist. Für die Erstellung des Grundschuldbriefes fallen jedoch beim Grundbuchamt zusätzliche Gebühren an. Heute bestehen die Banken nur noch selten auf Briefgrundschulden.
Das Zivilprozessrecht bietet zudem die Möglichkeit, dass sich ein Schuldner dem Gläubiger, also z. B. der Bank gegenüber in der notariellen Urkunde der Grundschuldbestellung auch der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Grundstück und in sein sonstiges Vermögen unterwirft. Damit wird für den Kreditgeber die Verwertung der Sicherheit vereinfacht, weil er vor der Versteigerung bzw. Vollstreckung nicht mehr extra klagen muss.
Bei Fragen zur notariellen Zwangsvollstreckungsunterwerfung und zur Grundschuld ist Ihnen das Dresdner Notariat Heckschen & Salomon gern behilflich. Nehmen Sie dazu unverbindlich Kontakt zu uns auf!
Die Grundschuldbestellung – Der Weg von der Kreditnahme zum Grundbucheintrag
Bis eine Grundschuld schließlich in das Grundbuch eingetragen wird muss ein bestimmter Prozess durchlaufen werden. Dieser Prozess wird Grundschuldbestellung genannt. Eine Grundschuldbestellung ist immer dann nötig, wenn z.B. ein Kredit oder ein Darlehen von der Bank genommen wurde und diese als Sicherheit von Ihnen eine Grundschuld verlangt. Nachdem Sie sich darüber geeinigt haben ist der nächste Schritt eine Grundschuldbestellung. Hier ein Beispiel: Herr A hat bei der B-Bank einen Kredit über 100.000 € genommen, da er sein Haus ausbauen möchte. Um sich vor Verlust zu schützen fordert die B-Bank von Herrn A eine Sicherheit. Nachdem sich Herr A und die BBank mündlich über die Eintragung einer Grundschuld einig geworden sind, veranlasst Herr A bei dem Notar N eine Grundschuldbestellung. Die Grundschuld wird von dem Kreditnehmer beim Notar bestellt und muss über einen Notar bei der Gesellschaft […] eingereicht werden. Haben Sie Bedarf an einer Grundschuldbestellung oder haben Fragen, die das Thema Grundschuld betreffen? Dann sind Ihnen die Notare Heckschen & Salomon aus Dresden gern behilflich.
Grundschuldbestellung, was passiert wann?
Herr A und die B-Bank haben sich über die Auflagen der Grundschuld geeinigt. Und nun?
Jetzt beginnt der eigentliche Prozess der Grundschuldbestellung. Bevor die Bestellung einer Grundschuld bei einem Notar eingeht, stellt die Bank i.d.R. im Voraus einen speziellen Bankauftrag zur Grundschuldbestellung an das Notariat und gibt diesem ein Formular zur Grundschuldbestellung. Dies dient unter Anderem der Bestätigung, dass sie einverstanden ist mit der Grundschuldbestellung und dem Übermitteln des bankeigenen Grundschuldbestellungsformular an den Notar. Ist dieser Grundschuldbestellungsauftrag beim Notar eingegangen, holt der zuständige Sachbearbeiter einen Grundbuchauszug der Seiten, in denen das Pfandobjekt, in diesem Fall Herrn As Haus, eingetragen ist.
Anschließend gleicht er den Grundschuldauftrag dem Grundbuchstand an. Ist dieser Schritt abgeschlossen kann sich der Sachbearbeiter dem Vorbereiten der Grundschuldbestellungsurkunde widmen. Sollte ein Grundschuldbestellungsformular vorliegen, wird dies als Vorlage für die Urkunde verwendet.
Im Anschluss findet der Grundschuldbestellungstermin statt, welcher bereits vorher ausgemacht werden sollte.
Unabdinglich ist die Anwesenheit des Eigentümers des Pfandobjektes und des Kreditnehmers, in diesem Fall nimmt Herr A beide Positionen ein. Die Person, welche die Grundschuld bestellt, wird Sicherungsgeber genannt. Der Kredit-/Darlehensnehmer ist, dessen Darlehen durch die Grundschuld abgesichert wird.
Im Anschluss an die Beurkundung erstellt der zuständige Sachbearbeiter benötigte Ausfertigungen und Abschriften. Außerdem betreibt er den Vollzug beim Grundbuchamt und nimmt die Bewertung der Urkunde vor. Teilweise müssen auch noch behördliche Genehmigungen eingeholt werden. Dies erledigen wir für Sie. Die Bank erhält meist sofort eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde sowie, nach Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch, eine vollstreckbare Ausfertigung, während das Grundbuchamt entweder eine Ausfertigung oder eine beglaubigte Abschrift zugesendet bekommt. Der Eigentümer und der Darlehensnehmer erhalten ebenfalls eine Ausfertigung oder eine einfache/beglaubigte Abschrift. Im Anschluss an die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch wird die Grundschuld vom Notar bewertet.
Wir, das Notariat Heckschen & Salomon aus Dresden, können Ihnen bei der Bewältigung des wochenlangen Prozesses tatkräftig unterstützen und stehen gern für jegliche Fragen zum Ablauf der Grundschuldbestellung als Ansprechpartner zur Verfügung.
Grundschuldbestellung – Worauf muss ich achten und welche Zustimmungen sind nötig?
Vor der eigentlichen Bestellung einer Grundschuld, müssen sich der Kreditnehmer und die Gläubigerin, z. B. eine Bank, über die Bestellung und Eintragung der Grundschuld einigen. Auch die Höhe des Grundschuldbetrags muss vorher vereinbart werden. Die Einigung bedarf keiner Beurkundung und kann durch mündliche oder schriftliche Vereinbarung, aber auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) erfolgen. Die Bestellung der Grundschuld ist eine Pflicht des Darlehnsnehmers, allerdings geht ihr in der Regel ein an das beauftragte Notariat gerichteter Auftrag der Bank zur Grundschuldbestellung voraus. Art und Anzahl der Pfandobjekte, die Höhe des Grundschuldkapitals, Name der Gläubigerin und etwaige erforderliche Nebenleistungen sind dem Bankauftrag eindeutig zu entnehmen. In der Regel verfügt die Bank auch über ein eigenes Grundschuldbestellungsformular, welches dem Auftrag beigefügt wird. Unabdingbar für die Grundschuldbestellung ist jedoch die Beurkundung der Unterschrift des Eigentümers des Pfandobjektes, die für die Eintragungsbewilligung im Grundbuch erforderlich ist. Bis zur Eintragung der Grundschuld besteht die Möglichkeit, die Grundschuldbestellung zu widerrufen, es sei denn, die Gläubigerin hat bereits eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde erhalten. In diesem Fall kann der beauftragte Notar auch als Bevollmächtigter der Gläubigerin auftreten und eine Ausfertigung der Urkunde stellvertretend entgegennehmen. Die Grundschuldbestellung ist dann mit sofortiger Wirkung wirksam.
In Sonderfällen bedarf es noch anderer Zustimmungen. Beispielsweise kann es bei eingetragenen Partnerschaften, die in einer Zugewinngemeinschaft leben, für die Bestellung der Grundschuld erforderlich sein, dass der Partner bei der Beurkundung anwesend ist. Dies ist erforderlich, wenn das Pfandobjekt einen erheblichen Teil des gemeinsamen Vermögens ausmacht.
Es wird grundsätzlich empfohlen, die Zustimmung des Ehegatten einzuholen, um mögliche Komplikationen zu vermeiden. So können z.B. bei nichtdeutscher Staatsangehörigkeit andere Vorgaben gelten, als bei deutschen Staatsangehörigen. Daher kann die Teilnahme des Partners den Prozess erleichtern.
Weiterhin kann es sein, dass sich das Pfandobjekt in einem Sanierungsgebiet befinden und daher die Zustimmung der zuständigen Behörde erforderlich ist.
Außerdem kann es vorkommen, dass im Grundbuch eine Rückauflassungsvormerkung am Pfandobjekt eingetragen ist. Das bedeutet, dass das Pfandobjekt von jemandem auf den Darlehensnehmer übertragen wurde und der vorherige Eigentümer das Pfandobjekt zurückfordern kann. In diesem Fall ist die Zustimmung des Forderungsinhabers erforderlich.
Liegt ein sogenannter Drittsicherungsfall vor, sind Kreditnehmer und Eigentümer des Pfandobjektes nicht ein und dieselbe Person, ist die Anwesenheit beider Parteien bei der Beurkundung erforderlich.
Eine Vorbelastung des Grundstücks ist für die Bestellung einer Grundschuld unschädlich. Es ist jedoch vorab zu prüfen, ob bereits eine andere Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Falls eine Belastung des Pfandobjektes besteht, muss diese vor Eintragung der neuen Grundschuld nicht gelöscht werden, kann aber insofern schädlich sein, als eine weitere Grundschuld nur mit vermindertem Wert und als nachrangige Grundschuld eingetragen werden kann. Dies ist im Einzelfall mit dem Darlehensgeber abzustimmen.
Beispiel:
Herr A ist glücklich mit Frau E verheiratet und möchte das gemeinsame Haus mit einem Kredit von 100.000 € ausbauen. Das Haus ist, bis auf ein geringes Barvermögen, das einzige Vermögen der Eheleute und wurde ihnen von den Eltern des A als Schenkung übertragen.
Haben die Eltern im Grundbuch zu ihren Gunsten ein ranghöheres Recht an dem Haus eingetragen als die zu bestellende Grundschuld, muss Herr A sowohl seine Eltern, als auch seine Frau um Zustimmung zur Beleihung bitten. Die Zustimmung seiner Eltern ist erforderlich, da sie Inhaber des Rechts sind, im Falle einer Grundschuldbestellung voraussichtlich den Rang ihres Rechts an die Bank abtreten müssten und infolgedessen das Recht im Sicherungsfall und der damit verbundenen Zwangsversteigerung verlieren. Die Zustimmung seiner Ehefrau ist erforderlich, da Herr A über einen erheblichen Teil des gemeinsamen Vermögens der Eheleute verfügen möchte.
Haben seine Eltern kein im Grundbuch eingetragenes Recht an dem Haus, so benötigt Herr A, aus oben genanntem Grund, dennoch die Zustimmung seiner Frau, um eine Grundschuld zu bestellen.
In dem von uns gewählten Beispiel dürfte es zu keinen weiteren Komplikationen kommen. Es sollte jedoch auf den Rang etwaiger eingetragener Rechte und auf die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften geachtet werden.
Das Notariat Heckschen & Salomon kann Ihnen zu einem reibungslosen Ablauf verhelfen und ist ein erfahrener Ansprechpartner auf dem Gebiet der Grundschuldbestellung.
Die Bedeutung der Grundschuldzinsen im Rahmen der Sicherungsabtretung
In fast allen Fällen fordern Kreditinstitute neben dem Grundschuldbetrag (= Darlehenssumme) auch einen festen Geldbetrag – die sogenannten Nebenkosten - in Höhe von 5 bis 10 % des Grundschuldkapitals. Außerdem lassen sie sich auch einen Grundschuldzins einräumen. Zinssätze von bis zu 18 % pro Jahr sind dabei keine Seltenheit. Die hohen Grundschuldzinsen dienen der Bank lediglich als Sicherheit für lange rückständige Darlehenszinsen oder höhere Darlehenszinsen bei der Anschlussfinanzierung. Maßgeblich für das Darlehen und auch die Zwangsversteigerung sind immer die zum Zeitpunkt der Zwangsversteigerung rückständigen Darlehenszinsen.
Mit dem hohen Grundschuldzins tragen die Kreditinstitute einer Besonderheit des Zwangsversteigerungsrechts Rechnung. Denn Grundschuldzinsen können nur für die letzten zwei Jahre vor der Zwangsversteigerung gleichrangig mit der Grundschuld – und damit vor nachrangigen Gläubigern – geltend gemacht werden.
Wären die Grundschuldzinsen nur so hoch wie die tatsächlichen Darlehenszinsen, wären die mehr als zwei Jahre rückständigen Darlehenszinsen nicht mehr durch die Grundschuld in bevorzugter Weise abgesichert. Durch den hohen abstrakten Grundschuldzins werden daher neben den tatsächlichen Darlehenszinsen für die letzten zwei Jahre auch die Darlehenszinsen für frühere Jahre – nämlich im Rang der Hauptforderung – sowie die Forderung der Bank auf Zahlung von Überziehungszinsen, wenn der Vertrag der Bank wegen Zahlungsverzuges gekündigt wurde, bevorrechtigt.
Details zur Grundschuldbestellung (Sicherungszweckerklärung)
Sie wollen der Forderung Ihres Kreditgebers nach Grundschuldbestellung nachkommen? Dann sind Sie beim Notariat Heckschen & Salomon in Dresden an der richtigen Adresse. Denn der Zweck der Grundschuld ergibt sich nicht automatisch, sondern muss im Detail mit dem Kreditgeber vereinbart werden. Diese Vereinbarung – auch Zweckbestimmungserklärung genannt – regelt, für welche Forderung(en) die Grundschuld als Sicherheit dient. Dies ist zunächst die Forderung der Bank auf Rückzahlung des Darlehens, das der Grundschuldbestellung zugrunde liegt. Der Umfang der durch die Grundschuld gesicherten Forderungen kann jedoch darüber hinausgehen und je nach Vereinbarung unterschiedlich sein. Er sollte daher regelmäßig überprüft und etwaigen veränderten Umständen angepasst werden. Diese Überprüfung ist Teil unserer Services.
Grundsätzlich kann nur der Eigentümer das Grundstück mit einer Grundschuld belasten. Haben Sie bereits einen Kaufvertrag abgeschlossen, sind aber im Grundbuch noch nicht als Eigentümer des Grundstücks, das der Bank als Sicherungsobjekt zur Verfügung gestellt werden soll, eingetragen, ist die Mitwirkung des Verkäufers erforderlich (Belastungsvollmacht).
Bei der Abwicklung von Grundstückskaufverträgen stellen wir durch entsprechende Vereinbarungen sicher, dass der für die Grundschuldbestellung gewährte Kredit nur zur Zahlung des Kaufpreises verwendet wird. Andernfalls besteht die Gefahr, dass der Verkäufer das Eigentum an seinem Grundstück verliert, ohne den Kaufpreis zu erhalten. Dies wird dadurch verhindert, dass das Darlehen bis zur Höhe des geschuldeten Kaufpreises direkt an den Verkäufer ausgezahlt wird. Und: Die Notare Heckschen & Salomon sichern dies ab.
Was kostet die Grundschuldbestellung beim Notar?
Die Notarkosten richten sich bei einer Grundschuldbestellung nach dem Grundschuldkapital. Je höher das Grundschuldkapital ist, desto höher sind auch die Notarkosten. Je nachdem, welche Erklärungen in der Urkunde enthalten sind, gelten unterschiedliche Gebührensätze. Handelt es sich nur um die formalen Grundbucherklärungen, handelt es sich um eine 0,5-Gebühr. Um das obige Beispiel aufzugreifen: Herr A hat eine Grundschuld in Höhe von 100.000 € an seinem Haus eingetragen. Abgegeben wurden nur die formellen Grundbucherklärungen, somit fällt eine 0,5-Gebühr an. Bei einem Grundschuldkapital von 100.000 € kann sein Notar N eine Gebühr von 136,50 € erheben. Geht man davon aus, dass Herr A zusätzlich zu den formellen Grundbucherklärungen eine dingliche und persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung erklärt, fällt eine 1,0-Gebühr an, welche bei 100.000 € Grundschuldkapital 273,00 € beträgt.
Abhängig davon, welches Kreditinstitut Darlehensgeber ist, und wo der belastete Grundbesitz belegen ist, können noch Nebengebühren (Vollzugs- und/oder Betreuungsgebühren) anfallen. Bei der Vollzugsgebühr wird eine zusätzliche 0,3-Gebühr erhoben. Wenn eine Betreuungsgebühr anfällt, so fällt regelmäßig eine zusätzliche 0,5- Gebühr aus dem Grundschuldnennbetrag an.
Da jeder Notar bei der Bewertung seiner Arbeit den gleichen Vorschriften unterliegt, kommt es bei der Notarwahl vor allem auf fachliche Kompetenz, Freundlichkeit im Umgang und Strukturiertheit an. All dies bieten Ihnen die Notare Heckschen & Salomon in Dresden.
Grundschuldbestellungsurkunde – Was muss drinstehen?
Spätestens zum Beurkundungstermin der Grundschuld werden Sie mit der dazugehörigen Urkunde in Kontakt kommen. Sie enthält neben den formalen Angaben wie Datum und Ort eine Reihe weiterer Angaben. Dazu gehören vor allem die Daten des Darlehensnehmers, Sicherungsgebers, Gläubigers und Notars. Unverzichtbar ist auch die Art der Grundschuld, z. B. Grundschuld mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Weiterhin müssen die formellen Grundbucherklärungen gegeben werden. In der Grundschuldbestellungsurkunde werden ferner das Pfandobjekt und der Rang der Grundschuld festgelegt. Eine Abschrift des Bankauftrages über die Grundschuldbestellung muss ebenfalls der Grundschuldbestellungs-urkunde beigefügt sein. Auch Hinweise des Notars sowie weitere Erklärungen wie z. B. eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung können gewünscht sein. In diesem Fall sind auch diese Angaben der Urkunde zu entnehmen.
Erwerb von Teilflächen – ein Sonderfall der Sicherungsabtretung
Erwirbt der Käufer nicht das ganze Grundstück, sondern nur eine Teilfläche, sind bei der Bestellung der Grundschuld einige Besonderheiten zu beachten. Eine Grundschuld kann unmittelbar nach Beurkundung des Grundstückskaufvertrages beim Notar bestellt werden. Die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch kann jedoch erst erfolgen, wenn die Teilfläche vermessen und als separates Grundstück im Grundbuch eingetragen („fortgeschrieben") wurde. Dies dauert mehrere Monate, in manchen Fällen weit über ein Jahr. Will der Verkäufer den Kaufpreis früher erhalten, sind Sie als Käufer darauf angewiesen, dass die Bank die Darlehensmittel bereits vor Eintragung der Finanzierungsgrundschuld auszahlt. Hierzu ist eine Vereinbarung mit der Bank erforderlich. Wir zeigen Ihnen gerne Gestaltungsmöglichkeiten auf.
Notarielle Unterstützung für die frühzeitige Darlehensauszahlung
Da zwischen der Grundschuldbestellung und der Eintragung des Grundpfandrechts mehrere Monate vergehen können, sollten Sie uns in jedem Fall so bald wie möglich nach Darlehensabschluss einschalten. So können Verzögerungen bei der Auszahlung des Darlehens vermieden werden.
Als Notare können wir Sie unterstützen, indem wir eine Bescheinigung über den Rang ausstellen, den die Grundschuld nach Eintragung im Grundbuch erhalten wird. Diese sogenannte Rang- oder Notarbescheinigung können wir zwar erst nach Eingang des Grundschuldantrags beim Grundbuchamt ausstellen. Bei Vorlage dieser Bescheinigung zahlen die Kreditinstitute das Darlehen schon vor der endgültigen Eintragung der Grundschuld aus.
Ihre Ansprechpartner im Fachgebiet Grundstückskauf
Ass. jur. Heike Eckard
Grundstücksrecht, Insolvenzrecht
| Fremdsprachen | Italienisch, Englisch |
