Haus verkaufen: Notarielle Begleitung bei der Veräußerung von Bestandsobjekten

In die Kategorie Bestandsobjekte fallen alle Gebäude, die Bauträger nicht schon während der Bauphase verkaufen, sondern erst nach Fertigstellung der Gesamtanlage. Der entsprechende Kaufvertrag beim Immobilienverkauf lässt sich gegenüber einem Bauträgervertrag über die Errichtung eines Neubaus in einigen Punkten einfacher gestalten, besonders wenn das Objekt einige Zeit leer gestanden hat oder bereits vermietet war.

Ihr Notariat Heckschen & Salomon aus Dresden bietet Ihnen umfassende notarielle Expertise beim Verkauf und Kauf von Bestandsobjekten. Neben der zivilrechtlichen Gestaltung des Kaufvertrages geben wir auch steuerliche Hinweise, vor allem in Bezug auf den steuermindernden Ausweis der einzelnen Kaufpreisteile, und zu vertragsrelevanten Gewährleistungsfragen. Auch für den Fall, dass Sie die Voraussetzungen für einen Ausschluss der Sachmängelhaftung prüfen lassen wollen, sind wir kompetente Ansprechpartner.

Fälligkeit des Kaufpreises

Da bei Vertragsschluss bereits alle Bauleistungen erbracht sind, muss der Bauträger den Kaufpreis nicht mehr gemäß einem Ratenplan nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) fällig stellen. Es genügt die Vereinbarung der allgemeinen Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises, wie zum Beispiel die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Käufer in das Grundbuch.

Ausschluss oder Begrenzung der Sachmängelhaftung

Der Bauträger kann bei Bestandsobjekten seine Gewährleistung für Baumängel in gewissen Fällen beschränken oder ganz ausschließen. Dabei ist zu unterscheiden zwischen „neuen“ und „gebrauchten“ Wohnungen im rechtlichen Sinn, zwischen Muster- und Individualverträgen sowie zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum an der Anlage.

Ausschluss der Sachmängelhaftung bei „gebrauchten“ Wohnungen

Für „gebrauchte“ Wohnungen kann der Bauträger die Sachmängelhaftung ganz ausschließen, wenn das betreffende Bestandsobjekt im rechtlichen Sinn nicht mehr als neuwertig gilt. Das ist bei Wohnungen dann der Fall, wenn sie

nach Fertigstellung fünf Jahre leer gestanden haben,
mindestens ein Jahr lang vermietet waren oder
von einem früheren Käufer bezogen waren.

Musterwohnungen sind ein Sonderfall und nicht in jedem Fall „gebraucht“. Auch die Nutzung von Gemeinschaftseigentum durch andere Eigentümer macht eine Wohnung nicht zum gebrauchten Objekt.

Begrenzung der Sachmängelhaftung bei „neuen“ Wohnungen

Sind die Wohnungen dagegen im rechtlichen Sinn als „neu“ zu bewerten, kann der Bauträger in Formular- und Standardverträgen seine eigene Gewährleistung nicht gänzlich ausschließen. Der Bauträger kann die Käufer aber zusätzlich sichern, indem er die Mängelrechte aus den Verträgen mit seinen Subunternehmern an die Käufer abtritt. In diesem Fall beginnt die Gewährleistungsfrist sofort mit der Abnahme durch den Käufer.

Generell kann der Bauträger seine Mängelgewährleistung bei „neuen“ Wohnungen lediglich in individuellen Kaufverträgen ausschließen, die auf den einzelnen Verkauf zugeschnitten sind. Der Haftungsausschluss muss zudem mit dem Käufer „wirklich“ ausgehandelt und etwa mit einem Preisnachlass erkauft werden. So können potenzielle Risiken kompensiert werden. Wie Sie dieses Aushandeln rechtssicher gestalten und dokumentieren und welche Rechtsfolgen der Gewährleistungsausschluss für Sie mit sich bringt, zeigen wir Ihnen gern in einem Beratungsgespräch auf. Wenden Sie sich einfach per E-Mail oder Telefon an unsere Dresdner Kanzlei.

Gewährleistungsfrist für Gemeinschaftseigentum

Für das Gemeinschaftseigentum beginnt die Gewährleistungsfrist mit der Abnahme für alle Erwerber zu laufen. Dies betrifft auch „Nachzügler“, sofern die Abnahme von einem unabhängigen Verwalter, Sachverständigen oder einem repräsentativen Teil der Wohnungserwerbergemeinschaft durchgeführt wurde.

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