Bauträgervertrag: Grundstückskauf und Beauftragung eines Bauvorhabens

Ein Bauträgervertrag wird dann geschlossen, wenn der Verkäufer nicht nur ein Grundstück verkauft, sondern auch mit einem Bauvorhaben auf diesem Grundstück beauftragt werden soll. Dabei kann es sich um einen Haus-Neubau oder ein Sanierungsobjekt handeln. Der Erwerber schließt eine Kombination aus Grundstückskaufvertrag und Werkvertrag nach dem BGB ab. In diesem Dokument verpflichtet sich der Bauträger zur Verschaffung des Grundstückes und Erbringung der Bauleistungen.

Darüber hinaus beinhaltet der Bauträgervertrag u. a. verbindliche Angaben zu Kaufpreis und Fälligkeit.

Ihr Notariat Heckschen & Salomon aus Dresden übernimmt für Sie die Beurkundung des gesamten Bauträgervertrags. Mit unserem geschulten Blick auch für kleinste Details geben wir Ihnen die Sicherheit, die Sie bei Transaktionen dieser Größenordnung brauchen.

Was ist im Bauträgervertrag geregelt?

Der Bauträgervertrag beinhaltet alle relevanten Details zum geplanten Vorhaben. Darunter fallen neben dem Kaufpreis die Regelungen zur Fälligkeit, Abnahme, zum Besitz-, Lasten- und Gefahrübergang, die Gewährleistung, die Finanzierung und Vollzugsvollmachten sowie eine Erschließungskostenregelung.

Zur Definition der Werkleistung dient die "Baubeschreibung". Bei Wohnobjekten sind dies häufig lediglich funktionale Baubeschreibungen, in denen Niveau und Umfang der Ausstattung sowie der technischen Versorgung beschrieben werden. Ergänzend werden in der Regel Pläne beigefügt. Maßgeblich können auch Erläuterungen in Prospekten oder Inseraten sein. Die Baubeschreibung muss verständlich und übersichtlich sein (sog. "Transparenzgebot"). Auch gelten DIN-Vorschriften und die allgemeinen anerkannten Regeln der Technik und Baukunst.

Zu regeln im Bauträgervertrag ist auch der Fertigstellungstermin, häufig im Sinn einer "weichen", angestrebten Frist und eines vertraglich fest vereinbarten Datums, bei dessen Überschreibung Verzugsschaden geltend gemacht werden kann, sofern nicht im Ausnahmefall ein Verschulden des Bauträgers (etwa auf Grund unvorhersehbarer Streiks oder höherer Gewalt) ausscheidet.

Die Baubeschreibung sowie die diesbezüglichen Gesamtpläne werden regelmäßig in einer sogenannten "Verweisungsurkunde" separat niedergelegt, die dem Erwerber vorab zur Durchsicht und Kenntnisnahme zu übersenden ist. Im Bauträgervertrag werden nur etwaige bereits besprochene Abweichungen von der allgemeinen Baubeschreibung (Sonderwünsche) festgehalten. Häufig ist diese Verweisungsurkunde zusammengefasst mit der sogenannten "Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung" bei Eigentumswohnungsanlagen.

Es ist Sache des Käufers, sich rechtzeitig über das Objekt selbst, die Qualität der geplanten Bauausführung, seine Werthaltigkeit und Finanzierbarkeit zu informieren. Hierzu kann auch die Frage zählen, ob der Bauträger bereits einen vorläufigen Energieausweis nach der Energieeinsparverordnung für das künftige Gebäude hat fertigen lassen, und ggf. die Anfrage bei der Gemeinde nach etwaigem Altlastenverdacht oder noch offenen Erschließungskosten. In aller Regel ist der Bauträger dem Käufer gegenüber verpflichtet, alle mit dem Bau zusammenhängenden Anschluss- und Erschließungskosten (Straße, Wasser, Abwasser) zu tragen. Vorsichtige Erwerber erfragen vor Zahlung der letzten Rate, ob die Erschließungskosten bezahlt sind.

Auch die fachkundige Durchsicht der Baubeschreibung vor der Beurkundung ist dringend zu empfehlen. Wünscht der Käufer nachträglich eine abweichende Ausführung, ist diese regelmäßig mit Mehrkosten verbunden. Solche Sonderwünsche sind zu differenzieren von der Wahl zwischen sogenannten "Ausstattungsvarianten", die bereits im Ursprungsvertrag bzw. der Ursprungs-Baubeschreibung angeboten werden ("Fußbodenbelag nach Wahl des Käufers"). Nur wenn der Bauträger hiermit (bereits im Vertrag oder nachträglich) einverstanden ist, können Sonderwünsche auch mit den am Bau beschäftigten Handwerkern direkt abgewickelt und abgerechnet werden. Der Käufer muss sich dann allerdings auch wegen etwaiger Mängel allein an letzteren halten. Entfallen auf Grund nachträglich vereinbarter und vom Bauträger akzeptierter Eigenleistungen des Käufers ganze Gewerke (z. B. die Malerleistungen), ist die daraus resultierende Kaufpreisminderung mit dem Bauträger (regelmäßig auch mit dessen finanzierender Bank) abzustimmen; die einzelnen Zahlungsraten passen sich entsprechend an.

Im Regelfall handelt es sich beim Bauträgervertrag um einen sogenannten "Pauschalfestpreis", bei dem die einzelnen Gewerke nicht separat auszuweisen sind und daher auch Änderungen in der Kalkulation des Bauträgers nicht zu einer Anpassung führen können. Den Käufer treffen dann lediglich die Erwerbsnebenkosten (notarielle Beurkundung, Finanzierungskosten, Kosten der Grundbuchumschreibung sowie die Grunderwerbsteuer von 3,5 % aus dem Gesamtkaufpreis, ferner gegebenenfalls durch den Käufer beauftragte Makler). Da der Gesamtbetrag der Grunderwerbsteuer unterliegt, fällt nicht zusätzlich Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer) an.

Die Notar- und Gerichtskosten, einschließlich der Kosten für die Grundschuldbestellung, richten sich nach der Höhe der Gesamtvertragssumme und liegen bei weniger als 2 Prozent derselben.

Bitte beachten Sie, dass auch alle Änderungen oder Ergänzungen nach Abschluss des Bauträgervertrages vom Notar beurkundet werden müssen. Auch Sonderwünsche, die nach der Beurkundung zwischen Bauträger und Käufer vereinbart werden, fallen unter die Pflicht zur Beurkundung.

Sicherung des Käufers entsprechend der Makler- und Bauträgerverordnung

Besondere gesetzliche Regelungen enthält die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die den Käufer schützen und Zahlungen ohne eine entsprechende Sicherung der Bauleistung verhindern soll. Die Sicherung ist besonders wichtig, wenn Bauunternehmen vor Beendigung des Bauvorhabens zahlungsunfähig werden.

Während das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 641) davon ausgeht, dass der "Kaufpreis" in einer Summer bei Abnahme des bezugsfertig errichteten Objekts fällig werde, gestattet die MaBV, dass der Bauträger bereits während der Bauphase Abschlagszahlungen des Käufers (sogenannte "Baufortschrittsraten") entgegennimmt. Der Bauträger muss zunächst bestimmte Bauleistungen erbracht haben, bevor er hierfür eine Zahlung verlangen kann.

Im Einzelnen:

Der Bauträgervertrag muss wirksam geworden sein.
Etwaige vertragliche Rücktrittsrecht des Bauträger sind erloschen.
Eine etwa erforderliche Baugenehmigung ist erteilt.
Eine sogenannte "Eigentumsvormerkung" bzw. "Auflassungsvormerkung" ist für den Käufer im Grundbuch eingetragen. Damit wird der Käufer geschützt gegen nochmalige Veräußerung desselben Objekts durch den Bauträger und in der Insolvenz des Bauträgers hat er die Möglichkeit, das Objekt im teilfertigen Zustand in sein Eigentum zu nehmen.
Schließlich muss die Lastenfreistellung von Grundpfandrechten, die vor der Vormerkung noch eingetragen sind, sichergestellt sein. Häufig handelt es sich um die sogenannte "Globalgrundschuld" des Bauträgers bei seiner eigenen Bank. Die MaBV sieht hierfür eine "schriftliche Freistellungsverpflichtung" vor, die dann dem Käufer zu übersenden ist. Darin verpflichtet sich die Bauträgerbank zur Löschung der Grundschuld, wenn der Kaufpreis gezahlt ist.

Über das Vorliegen dieser Bedingungen übersendet der Notar dem Käufer eine Fälligkeitsbescheinigung. Sie bildet sozusagen den "Startschuss" für die einzelnen Baufortschrittsraten.

Im Einzelnen handelt es sich hierbei um folgende Gewerke und Prozentzahlen:

30 % nach Beginn der Erdarbeiten.
28 % nach Fertigstellung des Rohbaus, einschließlich der Zimmerarbeiten
5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
2.1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
7 % für Fenstereinbau samt Verglasung,
4,2 % für den Innenputz, ausgenommen die Beiputzarbeiten,
2,1 % für den Estrich,
2,8 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe (so, dass das Objekt im Inneren minderungsfrei vermietet werden könnte und es äußerlich zumindest zugänglich ist); die Formulierung "Zug um Zug" macht deutlich, dass der Bauträger nicht zur vorzeitigen Herausgabe der Schlüssel verpflichtet ist.
2,1 % für die Fassadenarbeiten,
3,5 % nach vollständiger Fertigstellung; wenn leidglich unwesentliche Mängel bestehen, bei deren Vorliegen die Abnahme nicht verweigert werden kann (§ 640 Abs. 2 Satz 2 BGB) liegt trotzdem vollständige Fertigstellung vor, es handelt sich dann lediglich um einen Gewährleistungsfall.

Nach dem gesetzlichen Modell genügt für die Anforderung der Rate die schlichte Mitteilung des Bauträgers. Enthält ein Bauträgervertrag von der MaBV zum Nachteil des Käufers abweichende Raten, ist der Plan insgesamt nichtig und an seine Stelle tritt die gesetzliche Auffangregelung des § 641 Abs. 1 BGB, d. h. Gesamtfälligkeit erst nach Gesamtabnahme. Schließlich muss der Bauträger gemäß § 632a Abs. 3 BGB bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel leisten, und zwar in Höhe von 5 % des Gesamtvergütungsanspruchs. Die Sicherheitsleistung kann beispielsweise durch eine Garantie oder Bürgschaft eines inländischen Kreditinstituts oder Kreditversicherers erbracht werden, oder (auf Verlangen des Unternehmers) durch entsprechenden Einbehalt des Bestellers von der ersten Rate (im Bauträgervertrag also von der 30 %igen Baubeginnsrate). Der Einbehalt von 5 % des Kaufpreises wird fällig bzw. die Rechte aus der Bürgschaft erlöschen mit vollständiger und rechtzeitiger Fertigstellung.

Die im Bauträgerbereich erforderliche Abnahme der Bauleistungen beinhaltet die rechtliche Erklärung, dass der Erwerber die Leistung des Bauträgers, vorbehaltlich der bereits gerügten oder während der Gewährleistungsfrist noch zu rügenden Mängel, als vertragsgemäß anerkennt. Ist das Objekt abnahmereif, also fertiggestellt und ohne wesentliche Mängel, kann der Bauträger dem Erwerber eine angemessene Frist zur Abnahme setzen, nach deren Ablauf das Objekt als abgenommen gilt (§ 640 Abs. 1 Satz 3 BGB). Bei Eigentumswohnungen werden in aller Regel das Sondereigentum (die Wohnung) und das Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Außenanlagen, Fassade, Heizung etc.) getrennt abgenommen. Die Abnahme kann durch einen Bevollmächtigten erfolgen, was beim Gemeinschaftseigentum die Regel ist (in Betracht kommt z. B. ein Mitglied des Verwaltungsbeirats, der Verwalter - allerdings nicht soweit durch den Verkäufer bestimmt -, regelmäßig unter Beiziehung eines Sachverständigen zur Klärung der technischen Vorfragen). Ist das Gemeinschaftseigentum bereits abgenommen und in Betrieb, muss ein späterer Käufer diese frühere Abnahme innerhalb bestimmter Grenzen gegen sich gelten lassen.

Die Abnahme hat gravierende Rechtsfolgen:

Sie trennt die Phase der Neuherstellung von der Phase der "Gewährleistung". Die Gefahr der Verschlechterung des Objekts (insbesondere bei Schäden auf Grund höherer Gewalt, Versicherungsrisiken etc.) geht auf den Käufer über. Ferner beginnt die Verjährungsfrist für Sachmängel (bei Grundstücken zwei Jahre, bei Gebäuden fünf Jahre) zu laufen, und es tritt eine Umkehr der Beweislast ein für alle erst künftig gerügten Mängel, ggf. muss also der Käufer beweisen, dass diese bei Abnahme zumindest bereits im Keim vorhanden waren. In der Praxis werden im Abnahmeprotokoll alle vom Käufer gerügten Umstände aufgenommen, auch wenn noch umstritten ist, ob es sich tatsächlich um einen Mangel handelt (schlichte Beweissicherung).

Die Erstellung des Bauwerks frei von Sachmängeln zählt zur wesentlichen Pflicht des Bauträgers und ist nicht selten Gegenstand heftiger Kontroversen. Ausgangspunkt ist die in der Baubeschreibung und den Plänen enthaltene Definition des Leistungsumfangs; bestehende Lücken sind durch die anerkannten Regeln der Technik und die für den beabsichtigten Verwendungszweck einschlägigen DIN-Normen (insbesondere hinsichtlich Schallschutz, DIN 4109, Beiblatt 2) zu schließen.

Bei der Neuherstellung oder bei einer Sanierung, die der Neuherstellung gleichkommt ("Neubau hinter historischer Fassade"), erstreckt sich die fünfjährige Gewährleistungspflicht des Bauträgers auf das Gesamtobjekt, allerdings nicht auf den Grund und Boden als solchen. Wenn lediglich einzelne Werkleistungen ohne wirtschaftliche Neuherstellungspflicht geschuldet sind, ist er naturgemäß nur für diese Werkleistungen verantwortlich und für die Untersuchung der Altbausubstanz dahingehend, ob sie zur weiteren Verwendung tauglich ist. Von besonderer Bedeutung ist auch die geschuldete Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFlV); bei Überschreiten der häufig vereinbarten geringen Toleranzgrenzen hinsichtlich zulässiger Minderflächen ist der Kaufpreis, da eine Nachbesserung ausscheidet, insgesamt anzupassen. Da der Käufer nur einen Vertragspartner (nämlich den Bauträger) hat, ist dieser Adressat der Ansprüche. Es ist sodann Sache des Bauträgers, sich bei den Subunternehmern, in deren Verantwortungsbereich das betreffende Gewerk fällt, wiederum schadlos zu halten. Zunächst richten sich die Mängelrechte des Käufers auf Nacherfüllung (Mängelbeseitigung). Lediglich für Schäden, bei denen eine Nachbesserung ausscheidet (z. B. Kosten eines Sachverständigengutachtens bzw. der Rechtsverfolgung, Aufwand für anderweitige Unterbringung während der Nachbesserung etc.) schuldet der Bauträger ohne weiteres, sofern Verschulden vorliegt oder eine Garantie abgegeben wurde, Schadenersatz. Die Nacherfüllung kann der Bauträger ablehnen, wenn sie mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden wäre. Zur Herbeiführung der Nacherfüllung kann der Käufer als Druckmittel an sich fällige Entgelte zurückbehalten bis zur dreifachen Höhe des voraussichtlichen Beseitigungsaufwands (§ 641 Abs. 3 BGB). Das Gesetz verlangt weiter, dass der Käufer dem bauträger eine angemessene Nacherfüllungsfrist setzt. Erst nach deren ergebnislosem Ablauf kann er den Mangel selbst beseitigen gegen Erstattung der notwendigen Aufwendungen ("Selbstvornahme") oder - stets - Minderung (anteilige Herabsetzung des Kaufpreises) verlangen und mit dem Mangel leben oder ihn sonst beseitigen lassen oder aber - nur bei erheblichen Mängeln - vom Vertrag zurücktreten. Schließlich steht ihm, allerdings nur bei Verschulden oder Übernahme von Garantien, ein Schadenersatzanspruch auch wegen des Mangels selbst zu.

Als Notare Ihres Vertrauens beraten wir Sie gern zu den verschiedenen Zahlungsmodalitäten im Rahmen des Bauträgervertrags, ebenso zu Instrumenten wie der Fertigstellungsbürgschaft: In diesem Fall stellt der Bauträger eine Bankbürgschaft, die Ihre Ansprüche als Erwerber sichert.

Werk- und Grundstückskaufvertrag: einheitlich oder separat?

Gelegentlich erwartet der Bauträger, dass der Gesamtvertrag in einem Grundstückskauf, einerseits, und in einen getrennt geschlossenen Bauvertrag, andererseits, aufgespalten wird. Die Verträge werden mit verschiedenen Personen geschlossen, die aber wirtschaftlich verflochten sind - ein Vertrauter des Bauunternehmers hat das Grundstück "an der Hand". Da zumindest eine der Parteien des Grundstücksvertrages zum Verkauf bzw. zum Ankauf nur bereit ist, wenn auch der Werkvertrag mit einem bestimmten Inhalt zustande kommt, unterliegen beide Verträge der Beurkundungspflicht, selbst wenn sie mit verschiedenen Parteien geschlossen werden. Entgegen landläufiger Auffassung lässt sich durch die Aufspaltung auch keine Grunderwerbsteuer sparen, da aus Sicht der Finanzverwaltung das bebaute Grundstück in seinem Endstadium Vertragsgegenstand ist; bereits äußere Indizien, nach denen die Finanzverwaltung fragt, reichen für die Erhebung der Grunderwerbsteuer aus dem Gesamtvolumen. Die Makler- und Bauträgerverordnung, jedenfalls aber der in § 3 Abs. 2 MaBV enthaltene Ratenplan, dürften entsprechende Anwendung finden; bei Verstoß hiergegen ist der Werklohn erst bei Gesamtabnahme fällig (§ 641 Abs. 1 BGB).

Zum Schutz des Käufers ist besonderes Augenmerk auf die Verknüpfung beider Verträge für den Fall ihres Scheiterns zu legen, z. B. Rückgabemöglichkeit hinsichtlich des Grundstücks, wenn die Baugenehmigung nicht erteilt wird oder wenn vom Bauvertrag zurückgetreten wurde. Aus Sicht des Verkäufers hat die Aufspaltung den Nachteil, dass ab Bezahlung des Grundstückskaufpreises der Grund und Boden in das Eigentum des Käufers übergeht. Ab diesem Zeitpunkt leistet der Bauunternehmer vor, da er dem Käufer "automatisch" Eigentum an den weiteren Bauleistungen verschafft. Außerdem ist auf die Bauleistung durch den Käufer Umsatzsteuer zu zahlen, wenn nicht beide Verträge zusammen beurkundet werden.

Sie haben weitere Fragen zur notariellen Beurkundung Ihres Bauträgervertrags? Wir – die Experten des Dresdner Notariats Heckschen & Salomon – sind jederzeit für Sie da.