Grundstückskaufvertrag: notarielle Beratung und Beurkundung
Beim Grundstückskaufvertrag müssen die gegensätzlichen Interessen von Käufer und Verkäufer berücksichtigt werden. Dazu ist es notwendig, diese zu einem vernünftigen Ausgleich zu bringen. Sowohl Käufer als auch Verkäufer können sich bezüglich des Grundstückskaufvertrages von uns notariell beraten lassen.
Wir helfen Ihnen, die Lastenfreiheit des Grundstückes sowohl als Käufer als auch als Verkäufer zu gewährleisten. Wir holen aber auch alle für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch notwendigen behördlichen Genehmigungen ein. Dazu haben Sie die Möglichkeit, Ihren Grundstückskaufvertrag durch das Dresdner Notariat Heckschen & Salomon notariell beurkunden zu lassen. Gern beraten wir Sie auch zu allen Fragen des Grundstückskaufs. Einige dieser Fragen werden nachfolgend behandelt.
Notwendige Vertragsinhalte beim Grundstückskauf
Wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie erwerben möchten, wollen Sie als Käufer so schnell wie möglich Besitzer bzw. Eigentümer werden. Sind Sie Verkäufer, möchten Sie hingegen möglichst schnell Ihren Kaufpreis vom Käufer erhalten. Die Fälligkeit des Kaufpreises darf zur Sicherheit des Käufers jedoch erst eintreten, wenn die für den Vollzug des Kaufvertrages erforderlichen behördlichen Zustimmungen vorliegen (z. B. Verzicht auf Vorkaufsrechte; Sanierungsgenehmigung; Genehmigung nach Grundstücksverkehrsordnung und Grundstücksverkehrsgesetz). Zum Schutz der Vertragsparteien ist eine notarielle Beurkundung des Grundstückskaufvertrags deshalb unbedingt notwendig. Der Notar sichert für Sie sowohl als Käufer als auch als Verkäufer die Lastenfreiheit des Grundstücks im Zeitpunkt der Zahlung des Kaufpreises. Typische Lasten sind beispielsweise:
- Hypotheken
- Grundschulden
- Wohnungsrechte
Unsere notarielle Beurkundung gewährleistet also Rechtssicherheit. Der Inhalt des Grundstückskaufvertrags hängt auch von den Wünschen der Beteiligten ab – und davon, was gekauft bzw. verkauft werden soll. Handelt es sich um einen Acker, einen Bauplatz, eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus zur Selbstbenutzung oder ein Mehrfamilienhaus als Vermietungsobjekt? In diesen Fällen müssen die konkreten Vertragsinhalte individuell angepasst werden. Vertrauen Sie deshalb auf die Notare Heckschen & Salomon aus Dresden und lassen Sie sich von uns umfassend beraten!
Ablauf des Grundstückkaufs und unsere Leistungen als Notare
In allen Grundstückskaufverträgen finden sich bestimmte Regeln zum Erbringen der beiderseitigen Leistungen. Das heißt, sowohl der Käufer als auch der Verkäufer muss diversen Vertragspflichten nachkommen. Der Verkäufer muss das Eigentum am Grundstück dem Käufer übertragen und im Grundbuch eingetragene Lasten, z. B. für Banken eingetragene Grundschulden, zur Löschung bringen. Der Käufer muss den Kaufpreis rechtzeitig zahlen.
Rechte des Grundstückverkäufers bei Zahlungsverzug
Zum einen können Sie Ihr gesetzliches Rücktrittsrecht wegen Zahlungsverzuges des Käufers ausüben. Damit können Sie den Grundstückskaufvertrag wieder auflösen. Alternativ können Sie auch Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Außerdem gestalten wir den Vertrag so, dass Sie die Zwangsvollstreckung gegen den Käufer einleiten können. Im Kaufvertrag haben wir darüber hinaus geregelt, dass die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer erst erfolgt, wenn der Kaufpreis bezahlt ist (sog. Umschreibungssperre).
Wann ist der Kaufpreis für das Grundstück zu zahlen?
Vor der Beurkundung Ihres Grundstückskaufvertrags informieren wir uns als Ihr Notar über den Grundbuchstand. Dies dient der Feststellung der Eigentumsverhältnisse. Nach Beurkundung sind verschiedene behördliche Genehmigungen, die erwähnte Lastenfreistellung Ihres Grundstücks und eine Auflassungsvormerkung erforderlich, um die sich unser Notariat für Sie kümmert. Liegen uns alle Voraussetzungen vor, können Sie sich als Käufer sicher sein, lastenfreier Eigentümer des Grundstückes zu werden. Erst dann müssen Sie den Kaufpreis zahlen. Um Sie als Käufer zu sichern, muss Ihr Grundstückskaufvertrag deshalb bestimmte Fälligkeitsvoraussetzungen für die Kaufpreiszahlung beinhalten. Das Notariat Heckschen & Salomon sorgt dafür.
Wir überwachen die Fälligkeit, indem unser Notariat die erforderlichen Unterlagen einholt und Ihnen als Käufer nach Vorliegen aller Fälligkeitsvoraussetzungen eine Fälligkeitsmitteilung zusendet. Während der Käufer durch die Fälligkeitsvoraussetzungen geschützt wird, hat der Verkäufer bei Nichtzahlung des Käufers die bereits erwähnten Möglichkeiten.
Eigentumsumschreibung und Grundstücksauflassung
Formelle Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung durch das Grundbuchamt sind die sog. Auflassung des Grundstücks sowie die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, welche die Zahlung der Grunderwerbsteuer bestätigt. Die Auflassung erfolgt durch die Auflassungserklärung, die der Verkäufer und der Käufer gleichzeitig vor einem Notar erklären müssen und die regelmäßig in der Beurkundung des Kaufvertrages enthalten ist.
Unser Notariatsservice: Komplette Vertragsdurchführung
Wir übernehmen die komplette Vertragsdurchführung für Sie. So sind Sie jederzeit abgesichert und Ihr Grundstückskaufvertrag entspricht den gesetzlichen Vorgaben. Wir begleiten Sie beispielsweise bei folgenden Regelungsgegenständen eines Grundstückskaufvertrags:
Gewährleistung des Verkäufers beim Grundstückskauf
Das BGB sieht beim Grundstückskauf eine grundsätzliche Haftung des Verkäufers für Rechts- und Sachmängel vor. Deshalb müssen Sie als Verkäufer
- die Grundschulden des Grundstücks zur Löschung bringen,
- sonstige auf dem Grundstück lastende Rechte Dritter ablösen oder
- sich mit dem Käufer über deren Übernahme einigen.
Die Löschung von Grundschulden bewilligt die Bank, wenn die zugrunde liegenden Darlehen getilgt werden. Die Tilgung kann aus dem Kaufpreis erfolgen. Die Bank wird eine Entschädigung dafür verlangen, dass das Darlehen vor dem im Darlehensvertrag vereinbarten Zeitpunkt zurückgezahlt wird. Dies deshalb, weil der Bank vereinbarte Zinsen verloren gehen. Der Verkäufer sollte sich vorab über die Höhe dieser sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank informieren.
Zusätzlich wird üblicherweise ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart, zu dem Sie das Dresdner Notariat Heckschen & Salomon umfassend beraten kann.
Besitzübergang des Grundstücks vom Verkäufer auf den Käufer
Ihre Interessen als Verkäufer oder Käufer werden zumeist am besten gewahrt, wenn der Besitz (Schlüsselübergabe) mit der Kaufpreiszahlung auf den Käufer übergeht. Mithilfe unserer Fälligkeitsmitteilung unterstützen wir Sie, den Besitzübergang zum richtigen Zeitpunkt durchzuführen.
Belastungsvollmacht für den Käufer
Der typische Grundstückskaufvertrag enthält eine Vollmacht für den Käufer zur Belastung des gekauften Grundstücks mit Grundpfandrechten. So können Sie die Kaufpreisfinanzierung über Ihre Bank sichern. Wir unterstützen und beraten Sie bei diesbezüglichen Fragen sehr gern.
Fällige Notargebühren beim Grundstückskauf
Auch die Verteilung der Notargebühren und der Kosten beim Grundbuchamt sowie der Grunderwerbsteuer werden im Grundstückskaufvertrag vertraglich geregelt. Üblicherweise trägt der Käufer alle Kosten mit Ausnahme derjenigen Kosten, die mit der Löschung der Grundschulden im Grundbuch zusammenhängen.
Besondere Vertragsgestaltungen
Jeder Grundstückskauf weist Besonderheiten auf, die dann in den Kaufvertrag individuell eingearbeitet werden müssen. Dazu gehören z.B.:
- Kauf durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
- Mitwirkung des Ehegatten des Verkäufers
- Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto
- Übernahme von Mietverhältnissen oder Übergabe eines geräumten Grundstücks
Vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags sollten Sie bei mehreren Beteiligten auf Käuferseite unbedingt klären, wer in welchem Berechtigungsverhältnis kauft. Haftungsrechtliche, steuerliche sowie erb- und familienrechtliche Gründe können es zweckmäßig machen, dass nur ein Ehe-/Lebenspartner, soweit dies nach dem Güterstand zulässig ist, erwirbt oder dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet wird.
Unsere notarielle Beratung sollten Sie unbedingt vor Beurkundung des Grundstückskaufvertrags in Anspruch nehmen. Fragen Sie uns deshalb jetzt unverbindlich an und vereinbaren Sie einen ersten Beratungstermin im Notariat Heckschen & Salomon aus Dresden.
Aktueller Fachbeitrag
Ihre Ansprechpartner im Fachgebiet Grundstückskauf
Ass. jur. Heike Eckard
Grundstücksrecht, Insolvenzrecht
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