Private Veräußerungsgeschäfte: Mit notarieller Expertise Steuerfallen meiden

Überschüsse oder Verluste, die bei der Veräußerung von Gegenständen des Privatvermögens entstehen, werden nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) eigentlich nicht als zu versteuerndes Einkommen erfasst. Nur ausnahmsweise kommt hier eine Versteuerung in Betracht – zum Beispiel bei der Veräußerung einer wesentlichen Beteiligung im Sinne von § 17 EStG sowie bei privaten Veräußerungsgeschäften entsprechend § 23 EStG.

Dank langjähriger Erfahrung in den notariellen Begleitung von Immobiliengeschäften kann Sie das Dresdner Notariat Heckschen & Salomon vor Steuerfallen bewahren und Sie mit Spezialwissen auch in Sonderfällen vor Schäden schützen. Das gelingt auf der einen Seite durch eine entsprechende Vertragsgestaltung, auf der anderen Seite durch Sensibilisierung für diese Fragen im Zuge der Beratung in unserem Notariat.

„Spekulationssteuer“: Welche Werte fallen unter § 23 EStG?

Der Tatbestand des § 23 EStG beruht auf dem Gedanken, dass der Steuerpflichtige innerhalb einer bestimmten Frist durch Werterhöhungen von Wirtschaftsgütern wirtschaftlich profitiert und sich diese Werterhöhungen zugeführt hat.

Grundsätzlich fallen alle Wirtschaftsgüter des Privatvermögens unter diesen Paragrafen. Namentlich genannt sind in § 23 Abs.1 Nr.1 EStG Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte. Einzubeziehen sind aber auch Gebäude und Außenanlagen, soweit sie innerhalb der Veräußerungsfrist errichtet, ausgebaut und erweitert werden. Ausgenommen ist dagegen die Veräußerung selbst genutzten Wohneigentums, wenn das Wohneigentum ausschließlich von der Anschaffung oder Herstellung bis zur Veräußerung oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden Vorjahren eigenen Wohnzwecken diente.

Ein häusliches Arbeitszimmer dient nicht Wohnzwecken, selbst wenn der Abzug der Aufwendungen als Betriebsausgaben oder Werbungskosten nach § 4 Abs.5 S.1 Nr. 6b, § 9 Abs.5 EStG ausgeschlossen oder eingeschränkt ist.

Veräußerungsgewinn: ein Rechenbeispiel:

A hat eine 80 qm-Wohnung, in der er ein Zimmer mit 20 qm (also ein Viertel der Wohnung) als häusliches Arbeitszimmer nutzt. Die Wohnung hat er seit der Anschaffung im Jahre 2012 (Anschaffungskosten 240.000 €) im Übrigen ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt. A verkauft die Wohnung in 2014 für 320.000 €. Hier unterliegt der anteilige Gewinn bezüglich des Arbeitszimmers (€ 20.000) dem § 23 EStG.

Spekulationsfrist: Wie sie berechnet wird

Private Veräußerungsvorgänge sind nur steuerpflichtig, wenn die Veräußerung bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten innerhalb einer Frist von 10 Jahren („Haltefrist“), bei sonstigen Wirtschaftsgütern innerhalb einer Frist von 1 Jahr nach Anschaffung erfolgt.

Bei Anschaffungs- und Veräußerungsvorgängen handelt es sich um Übertragungsvorgänge, die dinglich und entgeltlich sind. Die Fristberechnung beginnt bereits mit dem obligatorischen Element des Verschaffungsvorganges, z. B. dem Abschluss des Kaufvertrages oder der Verpflichtung zur Abtretung einer Forderung. Keine Anschaffungsvorgänge sind der Erwerb kraft Gesetzes, die isolierte Herstellung sowie der unentgeltliche Erwerb.

Spekulationsfrist im Falle eines unentgeltlichen Erwerbs

Bei unentgeltlichem Erwerb (z. B. durch Erbfall oder Schenkung) ist nach § 23 Abs.1 S.3 EStG dem Gesamt- und/oder Einzelrechtsnachfolger die Anschaffung des Rechtsvorgängers und damit auch seine Haltefrist zuzurechnen. Für die Fristberechnung kommt es allerdings auf die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger an. Bei der Erbauseinandersetzung, die früher immer als unentgeltlicher Erwerb eingestuft wurde, gibt es heute eine differenzierte Rechtsprechung des BFH. Das Gericht unterscheidet zwischen der unentgeltlichen nicht steuerpflichtigen realen Teilung des Nachlasses ohne Ausgleichszahlung und der steuerpflichtigen Zuteilung eines Wirtschaftsgutes aus dem Nachlass mit Ausgleichszahlung des erwerbenden Miterben aus seinem sonstigem Vermögen. Im Ergebnis können also auch Erbauseinandersetzungen zur Besteuerung nach § 23 EStG führen.

Sonderfall Erbbaurecht

Die Übertragung eines bestehenden Erbbaurechts innerhalb der Zehn-Jahres-Frist des § 23 EStG stellt ein Veräußerungsgeschäft dar, während die Einräumung eines Erbbaurechts keine Veräußerung, sondern nur die Begründung eines von § 23 EStG nicht erfassten Nutzungsrechts darstellt. Die Bestellung eines Erbbaurechts ist somit eine der wenigen Ausweichgestaltungsmöglichkeiten zur Vermeidung eines Veräußerungsgeschäftes.

Zur Bedeutung von Abschreibungen

Gemäß § 23 Abs.3 S.4 EStG ist bei der Ermittlung des Gewinnes dieser um die Absetzungen für Abnutzung (Abschreibungen - Afa) auf die Anschaffungskosten, ggf. auch erhöhte Sonder-Afa, zu kürzen. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften der Vor- oder Folgesteuerperiode verrechnet werden.

Fazit und Ausblick

Angesichts der langen Zehn-Jahres-Frist für Spekulationsgeschäfte führt dies in zahlreichen Fällen zu einem Veräußerungsgewinn, wobei mit dem Erwerb aus einer Erbauseinandersetzung oder im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auch Rechtsgeschäfte einbezogen werden, bei denen der Gedanke eines „Spekulationsgeschäftes" fernliegt. Unser Notariat berät Sie im Rahmen der Vertragsgestaltung umfassend zu allen hiermit verbundenen Fragestellungen.