Teilungserklärung, Grundbucheintrag & Co.

Die Möglichkeit, selbständig grundbuchfähige Eigentumswohnungen in einem einheitlichen Baukörper zu bilden, hat die Schwelle für den Erwerb eigenen Eigentums, sie es zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage zur Vermietung, deutliche gesenkt. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (und bei entsprechender Vollmacht häufig auch des Sondereigentums) kann in die Hand professioneller Personen ("WEG-Verwalter") gelegt werden, so dass bis auf die jährliche Teilnahme an der Eigentümerversammlung wenig administrativer Aufwand beim Sondereigentümer verbleibt und auch die Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter erleichtert wird.

Jede Sondereigentumseinheit bildet ein wirtschaftlich und rechtlich selbständiges Objekt, das separat veräußert, belastet oder vererbt werden kann. Damit werden Auseinandersetzungen von Personenmehrheiten erleichtert: Belastet wird beispielsweise nur die jeweils eigene Sondereigentumseinheit, nur diese wäre bei Zahlungsunwilligkeit oder Zahlungsunfähigkeit in Gefahr. Es lassen sich also auch finanzielle Risiken gegeneinander "abschotten".

Auch in einkommensteuerlicher Hinsicht zählt jede Sondereigentumseinheit als eigenständiges Objekt.

Das Sondereigentum bietet schließlich reizvolle Gestaltungs- und Steuerungsmöglichkeiten, wenn z. B. mehrere Sondereigentumseinheiten einer Familie in einem Anwesen unterschiedlich genutzt werden: Die selbstgenutzte Einheit wird aus Eigenkapital finanziert (da Schuldzinsen bei Eigennutzung nicht absetzbar sind), die vermietete oder gewerblich bzw. freiberuflich genutzte Einheit wird über einen Darlehensvertrag finanziert und an dieser Einheit ein Grundpfandrecht eingetragen, so dass diese Finanzierungskosten als Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten von dem Einkommen abgezogen werden können.

Die Eigentumswohnung ist sowohl eine selbstständige Immobilie als auch Teil eines Hauses. Dieser Sonderstatus hat in der Praxis weitreichende Auswirkungen: So sind alle Eigentümer von Wohnungen Miteigentümer des Grundstückes und von bestimmten Gebäudeteilen (gemeinschaftliches Eigentum). Jeder Eigentümer hat darüber hinaus das Sondereigentum bzw. Sondernutzungsrecht an einer Wohnung, einem Kellerabteil oder Tiefgaragenstellplatz. Die genaue Abgrenzung zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum ist nicht immer einfach. Sie ergibt sich aus der Teilungserklärung.

Aus Vorstehendem ergibt sich, dass die Bildung von Sondereigentum sich urkundlich ebenfalls aus zwei Elementen zusammensetzen muss: aus einem Textteil, der die Größe der einzelnen Miteigentumsanteile wiedergibt ("Teilungserklärung" im engeren Sinn) - einerseits - und aus einem Planteil, in dem die mit diesem Miteigentumsanteil verbundenen Räumlichkeiten exakt dargestellt werden (sogenannte "Aufteilungspläne").

Zur Beurkundung der Teilungserklärung sind die genannten "Aufteilungsplane" erforderlich (Grundrisspläne, Ansichten und Schnitte, - jeweils im Maßstab 1:100, sowie Ausschnitt aus dem amtlichen Lageplan). Diese Aufteilungspläne müssen sich auf den Zustand des Gebäudes beziehen, wie er nach Durchführung der Umbaumaßnahmen bzw. Baumaßnahmen bestehen wird. Der darin enthaltene Zustand sollte baurechtlich genehmigt sein oder keiner Baugenehmigung bedürfen, da die Behörde bei der Bescheinigung der Abgeschlossenheit auch prüft, ob die Baugenehmigungsbehörde einzuschalten ist.

In diesen Aufteilungsplänen sind durch Zahlen alle Räume, die zu einer Sondereigentumseinheit zusammengefasst sind, mit derselben Ziffer zu bezeichnen (z. B. alle Räume einer Wohnung und der zugeordnete Kellerraum).

Sofern sich auf dem Grundstück Garagen oder Tiefgargenstellplätze befinden, ist es ratsam, diese ebenfalls als selbständige Teileigentumseinheiten zu bilden. Auf diese Weise ist es möglich, sie getrennt zu verkaufen, auch an Erwerber, die nicht bereits eine Wohnung oder eine Gewerbeeinheit in derselben Eigentumsanlage innehaben oder miterwerben. Oberirdische Stellplätze auf dem Grundstück oder Car-Ports können als Sondernutzungsrechte geschaffen und einzelnen Eigentumseinheiten in der WEG-Anlage zugeordnet werden.

Die Pläne bedürfen der sogenannten "Abgeschlossenheitsbescheinigung" durch das Bauaufsichtsamt. Im Rahmen der Erteilung dieser Abgeschlossenheitsbescheinigung prüft die Bauaufsichtsbehörde, ob die gebildeten Einheiten räumlich abgeschlossen sind, insbesondere über eigene Küche und Toilette verfügen.

Im Regelfall verlangen die Bauordnungsämter die Grundrisszeichnungen und Gebäudeschnitte im Maßstab 1:100; Gebäudeansichten können in Form von Zeichnungen eingereicht werden. Einzureichen ist ferner ein Lageplan auf der Grundlage der amtlichen Flurkarte und häufig auch eine Berechnung der Wohnflächen des Sondereigentums, sofern diese Angaben nicht in den Grundrissplänen enhalten sind. In der Regel müssen vier komplette Plansätze beim Bauordnungsamt abgegeben werden; von den zurückerlangten, gestempelten und mit dem Aktenzeichen und dem Siegel des Bauamtes versehenen drei Plansätzen sind zwei an den Notar weiterzuleiten. Diesem ist auch das Original (samt Dienstsiegel der kreisfreien Stadt bzw. des Landratsamtes) der Abgeschlossenheitsbescheinigung einzureichen, da diese dem Grundbuchamt vorgelegt werden muss. Die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Voraussetzung für den Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch, wobei jedoch dem Grundbuchamt ein eigener, zusätzlicher Prüfungsspielraum zur Verfügung steht.

Sobald die Teilungserklärung im Grundbuch vollzogen wist, werden die Erklärungen über die Aufteilung in Miteigentumsanteile selbst sowie die Gemeinschaftsordnung zum "dinglichen Inhalt" des Grundbuches, gelten also "automatisch" für und gegen jeden künftigen Eigentümer , auch wenn sie ihm nicht eigens zur Kenntnis gebracht werden.

Wir nehmen unsere Beratungs-, Warn- und Hinweisfunktion wahr und sorgen für rechtssichere Teilungserklärungen. Das Erfordernis einer notariellen Beurkundung hat darüber hinaus auch eine Beweisfunktion. 

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Eine Eigentumswohnung kann nicht unabhängig vom Gebäude genutzt und bewirtschaftet werden. Deshalb sind das Zusammenleben sowie die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung geregelt.

Sie ist Bestandteil der Teilungserklärung, geht dieser aber rechtlich vor: Stehen Bestimmungen aus Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung im Widerspruch hinsichtlich der Zweckbestimmung, so haben die Regelungen aus der Gemeinschaftsordnung Vorrang. Daneben können auch Beschlüsse der Wohnungseigentümer verbindlich sein.

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt in zahlreichen Paragraphen das sogenannte "Gemeinschaftsverhältnis", also die Rechtsbeziehungen der Sondereigentümer untereinander. Häufig passt jedoch die gesetzlich vorgesehene Lösung nicht auf den jeweiligen Einzelfall. Eine "Gemeinschaftsordnung" kann die gesetzlichen Vorschriften modifizieren oder abändern, soweit sie dispositiv sind.

Von besonderer Relevanz für das friedliche Miteinander in einer Eigentümergemeinschaft und zugleich wertbildender Umstand ist die Definition der gestatteten Nutzung der Sondereigentumseinheiten.

Die Festlegungen in der Gemeinschaftsordnung bewegen sich im Spannungsfeld zwischen der Ausgrenzung stärender Tätigkeiten und flexibler Umnutzung im Hinblick auf künftige Veränderungen.

Die Instandsetzungs-, Instandhaltungs-, Erhaltungs- und Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums werden nach dem Gesetz im Zweifel nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile getragen. Sofern eine zentrale Heiz- und/oder Warmwasserversorgung im Haus installiert ist, schreibt die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Verteilung der Koksten zumindest für 30 % des gesamten Aufwands vor. Denkbar ist auch, den allgemeinen Schlüssel zu ändern und an dessen Stelle beispielsweise das Verhältnis der beheizten Wohn- bzw. Nutzflächen zu setzen. Damit können flexibel Fälle erfasst werden, in denen  sich Wohnungen dadurch vergrößern, dass beispielsweise Hobbyräume zu Wohnräumen umgebaut oder Dachgeschosse ausgebaut werden.

Von ganz zentraler Bedeutung ist die Festlegung von Nutzungsregelungen bezüglich des Gemeinschaftseigentums gemäß § 15 WEG. So können beispielsweise Gartenflächen, Stellplatzflächen, Dachbodenabteile etc. einzelnen Sondereigentumseinheiten zur ausschließlichen Nutzung und Lastentragung zugewiesen werden ("Sondernutzungsrechte"). Diese sind oft von ganz erheblichem wirtschaftlichem Gewicht.

§§ 23 ff. WEG regeln Ablauf und Formalitäten der jährlich mindestens einmal durchzuführenden Wohnungseigentümerversammlung. Hinsichtlich der Stimmkraft der Eigentümer sieht § 25 Abs. 2 WEG vor, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme habe, unabhängig also von der Größe seiner Einheit. Dies ist wenig praktikabel, so dass in aller Regel derselben Schlüssel, wie er für die Lastentragung maßgeblich war (Miteigentumsanteil oder Wohnflächen etc.) vereinbart wird. Darüber hinaus finden sich in Gemeinschaftsordnungen häufig Regelungen über eine etwaige Mindestanwesenheitsquote (Quorum) als Voraussetzung für die Beschlussfähigkeit, Regelungen zur Entsendung von Vertretern in die Eigentümerversammlung, zu etwa vom Gesetz abweichenden Mehrheitserfordernissen oder zu Vetorechten einzelner Eigentümer in bestimmten Fragen.

Gemäß § 12 WEG kann vereinbart werden, dass zur Veräußerung eines Sondereigentums die Zustimmung der anderen Sondereigentümer oder des WEG-Verwalters erforderlich ist. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund verweigert werden, der in einer befürchteten Schädigung der Eigentümergemeinschaft liegen muss (z. B. wenn ersichtlich ist, das ein Käufer die Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung nicht wird erfüllen können etc.). Ein Zustimmungsvorbehalt wird sich daher allenfalls empfehlen bei sehr kleinen Einheiten, in denen frühzeitige gegenseitige Informationen über Veräußerungen erwünscht ist, oder aber bei Anlagen mit besondere Zweckbindung, bei denen der WEG-Verwalter prüfen soll, ob der Erwerber diesen Anforderungen genügt und die entsprechenden Rahmenverträge übernommen hat (Beispiel: altersgerechtes Wohnen). Erweist sich ein angeordneter Vorbehalt der Veräußerungszustimmung durch den WEG-Verwalter als entbehrlich, kann er nunmehr durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung wieder abgeschafft werden.

Die vielfachen Aufgaben im Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum (Aufstellung des Wirtschaftsplans, ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, Reinigung und Versicherung, etc.) erfordern regelmäßig einen WEG-Verwalter. Der Verwalter ist insbesondere berechtigt, mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer Lasten- und Kostenbeiträge entgegenzunehmen, also das regelmäßig monatlich erhobene Hausgeld einzuziehen. Hierbei handelt es sich um eine Vorauszahlung auf die voraussichtlich das jeweilige Sondereigentum betreffend anteiligen Gemeinschaftslasten aus dem Wirtschaftsplan, über die nach Feststellung des Abschlusses abzurechen ist. Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit; die erste Bestellung darf auf höchstens drei, jede künftige Bestellung auf jeweils höchstens fünf Jahre vorgenommen werden.